Мизрах Игорь: некоторые аспекты продажи доли недвижимости, которая находится в общей (совместной/долевой) собственности

Известный политик, эксперт в вопросах политики и экономики Мизрах Игорь Аркадьевич, сообщил Politiko.ua , что теперь недвижимость может быть продана без согласия совладельца, если продажа, по мнению суда, не наносит всем сторонам «существенный вред».

Недвижимость и другое имущество, находящееся в совместном владении, может продаваться без разрешения совладельцев с небольшими долями. Такое решение постановил Верховный суд, рассматривая дело №6-68цс14 от 02.07.2014 г. (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/39783878, председательствующий судья Ярема А.Г.)

«В нем говорится, что один из крупнейших владельцев имущества, в данном случае, частного дома, может без согласия другого лица — владеющего меньшей долей в этой недвижимости — его продать. Это не значит, что последний ничего не получит с этой продажи — ему достанется сумма пропорциональная его доле, однако важен сам факт сделки: недвижимость может быть продана без согласия совладельца, если продажа, по мнению суда, не наносит всем сторонам «существенный вред». Какую именно долю имущества — какой процент — теперь следует считать значительной и незначительной, тоже не ясно. Это полностью передано на усмотрение судам, то есть появилась новая существенная лазейка», — сообщил Игорь Мизрах

Юристы практически не сомневаются, что убеждать судей в своей правоте теперь побегут едва ли не все, кому не удавалось уговорить родных и близких на продажу квартир. Домашние склоки перенесутся в залы заседаний. Решения же судов будут очень непредсказуемыми, еще и потому, что каждый судья будет на собственное усмотрение решать, наносит ли сделка «существенный вред» всем совладельцам имущества или нет. Данное понятие четко не прописано действующим законодательством.

«Это субъективный фактор. Суды принимают решения исходя из оценки доказательств по своим внутренним убеждениям, которые должно основываться на всестороннем, полном, объективном и непосредственном изучении имеющихся в деле доказательств. Владелец начинает подвергаться риску субъективной оценки материалов дела со стороны суда, что может повлечь за собой лишение права собственности», — прокомментировал ситуацию Мизрах Игорь. При этом он отметил, что, несмотря на то, что решение ВСУ принято по спору за недвижимость, оно касается еще и движимого имущества.

Главный совет, который сегодня дают юристы на случай, если ваше имущество захотят продать — это постараться максимально закрепить свои права на него.

«Собственнику, который опасается лишения своей части в совместном имуществе, я бы порекомендовал проживать в данном недвижимом имуществе самостоятельно или поселить туда членов семьи. В противном случае, лучше не быть совместным собственником…»- посоветовал Игорь Мизрах.

Также Игорь Мизрах разъяснил, что такое 

общая (совместная / долевая ) собственность на недвижимость.


Действующим законодательством Украины предусмотрена возможность пребывания имущества в собственности не только  одного, а и нескольких лиц  (субъектов права собственности).

В том случае,  когда право собственности на имущество принадлежит  двум и более  лицам, на такое имущество возникает общая собственность.

Общая  собственность на имущество может возникать в силу разных оснований, в том числе, в силу наследования, пребывания в браке, создания фермерского хозяйства, приватизации, совместной покупки вещи, совместного строительства недвижимости разного функционального назначения, отчуждения собственником части неделимого объекта, совместного труда  и т.д.  Законодательство не устанавливает исчерпывающего перечня оснований возникновения общей собственности, а поэтому такими основаниями можно считать все известные законные основания возникновения права собственности.  Но, в то же время, правоотношения общей совместной собственности могут возникать только в случаях предусмотренных договором либо законом.

Объектом права общей собственности могут быть как индивидуально — определенные вещи (например, жилой дом), так и совокупность вещей (например, совокупность вещей, входящих в состав наследства). Объектом общей собственности может быть также имущественный комплекс, использующийся в хозяйственной деятельности.

Гражданское законодательство разграничивает два вида общей собственности: частичную и совместную.

     

Общая совместная собственность двух или более лиц, без определения долей каждого из них в праве собственности, является общей совместной собственностью, то есть имущество, приобретенное супругами за время брака, и имущество, приобретенное в результате совместной работы и за общие денежные средства членов семьи, является их общей совместной собственностью.

Для права общей совместной собственности характерно, что размер долей в праве собственности каждого из собственников не определен. Совладельцы имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, и распоряжение этим имуществом осуществляется по соглашению всех совладельцев. При совершении одним из совладельцев сделки по распоряжению общим имуществом считается, что она совершена по согласию всех совладельцев, так как совладельцы вправе уполномочить одного из них на совершение сделок по распоряжению общим имуществом.

Совладельцы имеют право на выделение доли в натуре из имущества, находящегося в общей совместной собственности. При выделении доли из имущества, находящегося в общей собственности, считается, что доли каждого из совладельцев в праве общей совместной собственности равны, если иное не установлено договоренностью между ними, законом или решением суда.

При выделении доли одного из собственников необходимо прежде определить размер доли в праве общей совместной собственности. Как было указано выше, считается, что они равные, если иное не было установлено договором, законом или решением суда.

 

Собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности является общей долевой собственностью. Доли в праве общей долевой собственности считаются равными, если иное не установлено договоренностью совладельцев или законом.

В случае, когда размер долей в праве общей долевой собственности не установлен по договоренности сособственников или законом, он определяется с учетом вклада каждого из сособственников в приобретение (создание) имущества.

Следует отметить, что участникам общей долевой собственности принадлежит не право собственности на конкретную часть в общем имуществе, а доля в праве собственности  на такое общее имущество. Так, в случае гибели или повреждении имущества, которым пользовался один из сособственников, последний не утрачивает права общей собственности, поскольку происходит соответствующее уменьшение долей других сособственников.

При общей долевой собственности каждому из сособственников принадлежит доля в праве собственности на общий объект в целом. Доли могут быть равными и неравными, но всегда их размер должен быть точно определен в виде дроби права собственности (1/2, 1/3 и т.д.) или в процентном отношении.

Осуществляя право общей долевой собственности, сособственники могут договориться о порядке владения и использования имуществом, находящимся в их общей собственности. Каждый из участников имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части имущества в натуре, которая отвечает его доле в праве общей долевой собственности, а в случае отсутствия возможности, соответствующей материальной компенсации от других сособственников

По общему правилу, право общей долевой собственности осуществляется сособственниками по их согласию. Вместе с тем, согласие сособственника, является необходимым лишь в случае осуществления права пользования и владения общим имуществом. Распоряжаться же своей долей каждый участник может самостоятельно, но с учетом права других сособственников на первоочередное приобретение доли, отчуждаемой за договором купли-продажи.   

Осуществление участником права распоряжения своей долей в праве общей долевой собственности не прекращает общую собственность и не влечет за собой никаких изменений в правовом статусе нового участника по сравнению с предыдущим, поскольку предметом распоряжения выступает не конкретное, четко определенное имущество, а доля в праве общей долевой собственности, которая распространяется на все имущество. 

Каждый из собственников имеет право на выделение в натуре доли из имущества, пребывающего в общей долевой собственности, что влечет за собой прекращение права общей долевой собственности для такого участника. Договор о выделении доли из общего недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению.

Участники общей долевой собственности имеют право разделить в натуре общее имущество, что влечет за собой прекращение права общей долевой собственности на такое имущество. Договор о разделе общего имущества подлежит нотариальному удостоверению. 

 

Таким образом, право общей собственности способствует более полной охране интересов субъектов гражданского права, которое дает им возможность совместно владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, вести трудовую и другую, разрешенную законом деятельность.

Как уже было отмечено, особенностью субъектного состава правоотношений общей собственности является множественность ее участников, что обуславливает наличие, кроме внешних взаимоотношений участников со всеми третьими лицами, еще и взаимоотношения непосредственно между участниками такой общей собственности, которые требуют надлежащего урегулирования, и защиты в части  пользования и распоряжения общим  имуществом.

Реклама

Добавить комментарий

Заполните поля или щелкните по значку, чтобы оставить свой комментарий:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход / Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход / Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход / Изменить )

Google+ photo

Для комментария используется ваша учётная запись Google+. Выход / Изменить )

Connecting to %s